#法律知识发布时间:2017-09-20 12:13#

征收条例对房屋评估规定太模糊


  “征收条例”对现行房屋评估过程中影响其公正、公信的体制、机制等“症结”问题未予触及,这势必会影响“征收条例”的实施效果。提升房屋评估的公信力和认同度,在某种程度上说,将直接决定“征收条例”成败。

  房屋评估是房屋征收补偿标准的关键。对此,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)第20条规定:“货币补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的价格评估由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构,由被征收人以投票、抽签等方式确定。”

  从上述内容来看,“征收条例”仍沿用了现行做法,对现行房屋评估过程中影响其公正、公信的体制、机制等“症结”问题未予触及,这势必会影响“征收条例”的实施效果。

  立足多年司法实践经验,笔者认为,“征收条例”对以下几个涉及房屋评估的问题不能回避。

  一是评估机构的独立性。现实中,许多当事人之所以对评估价格提出异议,概因目前大多数房地产评估机构以前都是各级房地产主管部门的下属单位,尽管随着体制改革,这些机构在法律上已与房地产部门脱钩,但与政府及房产商仍有千丝万缕的联系。即使“征收条例”要求评估机构由被征收人抽签、投票确定,但问题是,既然这一机制在过去不管用,难道“征收条例”一出台,问题都能迎刃而解?事实上,房地产部门往往想尽办法,设置种种地域、技术、条件“壁垒”,让“自家的”评估公司如愿以偿。这样的逻辑不改,评估公司利益受政府和开发商左右,其客观、公正性可想而知。

  二是评估方法。“征收条例”采用了公众普遍认同的市场评估法,这也与现行拆迁条例和拆迁房屋估价规则的要求一致。但现实证明,市场评估法推行阻力很大,尽管要求已提出将近十年,基本上没有落实。即使在房屋拆迁日趋规范的北京,也仍未完全采取市场评估法。因此,相关保障机制不完善,“征收条例”规定的市场评估法,其前途仍不容乐观。

  三是评估依据。“征收条例”规定评估价格按“房地产估价规范和有关规定”确定,这里的“估价规范和有关规定”直接决定了评估的合法性和合理性,但具体何指却不甚明了。难道是指2003年建设部颁布、至今仍难以执行的《城市房屋拆迁估价意见》?如是的话,这里面为市县人民政府确立的定期(至少每年)公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格,至今鲜有落实,今后如何还是个未知数。

  而且,即使政府按时制定市场评估基准价格,由于政府自身即为征收主体,自然会压低价格、控制成本。如果评估机构所依据的基准价格不能随城市房地产价格及时调整,房屋评估价格势必无法反映市场价格,使市场化评估落空。

  其实,“征收条例”的出台,关键要实现房屋征收的规范化、法治化和市场化。在错综复杂的征收关系中,评估无疑扮演着各方利益调整的平衡者角色,其能否实现公平和公正,关键看上述三个“症结”问题是否有效解决。提升房屋评估的公信力和认同度,在某种程度上说,将直接决定“征收条例”成败。

  □行者(法律从业者)

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来源:(征收条例对房屋评估规定太模糊http://s.yingle.com/cq/482278.html)

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