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商品房预售合同对于情势变更是怎样适用的

来源:(商品房预售合同对于情势变更是怎样适用的http://s.yingle.com/fc/749518.html)

房地产热的今天,房屋买卖纠纷不断,房屋出租违约、租金赔偿等不同问题层出不穷,其实这些都是缘于房地产法相关常识的缺乏。房产纠纷专业律师在这里提醒大家,在具体维权过程中,要注意证据的收集,诉讼程序等,此时必须委托房产纠纷律师执行,因为只有将专业事情委托给专业人士才能将风险降到最低。

发布时间:2018-09-12 16:49遇到纠纷怎么办?来赢了网免费问问律师
我们都听过房屋预售合同,房屋预售合同要求适用情势的变更,接下来有关商品房预售合同对于情势变更如何适用的内容由赢了网小编为您介绍,欢迎您的阅读!



商品房预售合同履行期限长,其间发生情势重大变化的可能性较普遍合同大,适用情势变更原则有助于化解房地产市场不正常风险,矫正合同双方利益的非自愿失衡,保障房地产市场的健康发展。但情势变更原则有其严格的适用条件,需要结合商品房预售合同的特点对情势变更原则的适用条件详加探析。

商品房预售合同作为特殊的买卖合同,不仅履行时间长,资金数额大,而且具有一定的融资性和国家干预性,因此容易受到金融市场波动的影响和国家政策的左右。尤其是在目前经济动荡、新情况层出不穷的情况下,确立情势变更原则对其具有特别重要的意义。但情事变更原则作为契约严守原则的例外,其适用应当有严格的条件。在商品房预售中,如果不能严格情势变更的适用条件,开发商极有滥用该原则从而损害预购人的利益。笔者认为,情势变更原则的适用应当注意以下几个问题:

一、准确理解“情势变更事实”

所谓情势,有学者认为是指“作为合同成立基础或环境的一切客观事实”,也有认为“指合同成立后出现的不可预见的情况”。该种观点可以认为是广义的情势变更,将不可抗力包括进去。而另一方面,同一批学者又认为不可抗力包括地震、台风等自然灾害,也包括政府行为和社会异常现象。这就造成情势变更中的情势遇不可抗力之间的模糊不清。情势变更的事实与不可抗力应当区分开来,所谓情势,必须是影响及于社会全体或及于局部之情事,并不考虑原来法律行为成立时,为其基础或环境之事情。情势变更之情势与不可抗力有相似之处。从另一种角度讲,不可抗力可能导致情势变更,但是情势变更却不一定是不可抗力引起的。

具体到商品房预售中的情势变更,可以简单类型化为以下几种:第一,国家法律修改。如前文所述,商品房预售合同具有很强的国家干预性。在商品房预售合同履行期间,如果国家规制商品房预售领域的做出调整,则应当认定为当事人双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更。第二,国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段,在商品房预售合同履行过程中相关部门出台相关的调控政策,从而致使合同履行有失公平的,应当认定为情势变更。第三,经济环境巨变。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险。一般来讲商业风险与情势变更的区分有两点:首先是预见性,商业风险是可以预见的,而情势变更是不可预见的;其次是程度,如果商业风险超出了预见范围,那么就有可能进入情势变更的范畴。例如适度的通货膨胀是商业风险,但是物价飞涨就应当认定为情势变更;再次是结果,即商业风险情况下双方继续履行合同不会致使显失公平的结果,而如果是情势变更,则会致使显失公平的结果。

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