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监护人有权处分“未成年人名下的房产”吗

来源:(监护人有权处分“未成年人名下的房产”吗http://s.yingle.com/fc/914445.html)

房地产热的今天,房屋买卖纠纷不断,房屋出租违约、租金赔偿等不同问题层出不穷,其实这些都是缘于房地产法相关常识的缺乏。房产纠纷专业律师在这里提醒大家,在具体维权过程中,要注意证据的收集,诉讼程序等,此时必须委托房产纠纷律师执行,因为只有将专业事情委托给专业人士才能将风险降到最低。

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未成年人的监护人是其法定代理人
 
所谓未成年人,就是不满十八周岁的人。
 
《民法总则》第十九条规定,八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。第二十条规定,不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人。
 
《民法通则》第十四条规定和《民法总则》第二十三条规定,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
 
所以,未成年人的监护人是其法定代理人。
 
房屋买卖合同效力如何?
 
实践中,对于此类房屋买卖合同的效力,法院通常认为,合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,则合同有效。关于涉及未成年人的财产,现行法律法规没有规定处分未成年人的财产必须由全体监护人共同进行。因此,仅由父或母一方以未成年人法定代理人身份订立的房屋买卖合同,若无其他无效事由,法院认为是合同有效的。【参考案例:(2017)沪02民终8208号、(2017)沪01民终12271号】
 
但需要指出的是,实务中一些判决认为合同无效,理由是认为监护人非为未成年人利益处分房屋,违反了法律强制性规定。该强制性规定是指,《民法总则》第三十五条(《民法通则》第十八条)的规定,监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。因此,根据《合同法》第五十二条关于合同无效的第五款规定,监护人的处分行为违反了法律的强制性规定,合同无效。【参考案例:(2015)东中法民一终字第3047号】
 
总体而言,实务中处分未成年人名下房屋的大量案例中,监护人并没有证明该处分是为了未成年人的利益。在认为合同有效的判决中,法院没有提及监护人出卖房屋是否为未成年人利益的问题,或者判决中直接说明是否为未成年人利益并非判定合同效力的依据【参考案例:(2017)粤01民终1640号】,因此,若无其他无效事由,法院认为合同有效。可以推断,法院对《民法总则》第三十五条或《民法通则》第十八条的看法分为两种对立观点,一种认为该条款为强制性规范,监护人若非为未成年人利益处分其名下房屋,则其处分行为无效,另一种观点认为该条款仅为管理性规定,若不存在《合同法》第五十二条关于合同无效的情形,则合同有效,监护人的处分行为是有效的。
 
此外,买方在购买未成年人名下房屋时,仅与一名监护人订立合同,通过案例中法院判决的陈述,可以推断,法院通常认为此种情况下的买方是善意的,除非存在恶意串通、损害未成年人利益的情形,法院一般倾向于保护买方的权益并充分考虑交易安全,判决房屋买卖合同有效。
 
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