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朋友合伙买房要准备什么

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房地产热的今天,房屋买卖纠纷不断,房屋出租违约、租金赔偿等不同问题层出不穷,其实这些都是缘于房地产法相关常识的缺乏。房产纠纷专业律师在这里提醒大家,在具体维权过程中,要注意证据的收集,诉讼程序等,此时必须委托房产纠纷律师执行,因为只有将专业事情委托给专业人士才能将风险降到最低。

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1、先看共有人约定:优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理
 
2、继承、遗赠优先于共有人:共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
 
3、共有人优先于外人:按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。
 
4、共有人之间转让,其他共有人无权干涉:按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
 
朋友合伙买房,应该准备什么
 
张大锤和王建国是一对好朋友,也都是单身族。俩人的经济实力不够各自单独买房,但又不想错过投资房产的好时机,于是想合伙出钱付首付,再以张大锤的名义向银行贷款,俩人共同还贷。
 
在法律上,共同出资购房,则张大锤和王建国之间可视为合伙协议关系,双方的权利义务也基于合伙关系来履行。
 
大锤和建国最好在出资前做好书面协议。有明确约定,可以在很大程度上避免以后出现争议。俩人可以对产权、优先使用权以及继承权等方面做出对双方合理的约定。
 
产权证怎么领
 
两人可以办理《房屋共有权证》。《房屋共有权证》是《房屋所有权证》的附件,一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份。张大锤和王建国可以推举(或由石头剪刀布决定)一个人持有《房屋所有权证》,另一人持有《房屋共有权证》,不需担心,二者具有同等的法律效力。
 
房屋产权怎么分配
 
法律上,允许张大锤和王建国共同享有房屋产权吗?是可以的。
 
物权法规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括“共同共有”和“按份共有”。二者在财产权益分配与处理上是不同的。 “共同共有”表示所有产权人,都对这套房子不分份额地均等享有权利、承担义务。“按份共有”指的是必须约定份额。
 
比如说,若张大锤和王建国选择“共同共有”,则任何一方都不能在对方不同意的情况下卖出房子。若是“按份共有”,则任何一方可以把属于自己的那份权益卖给第三方,无需共有人同意。
 
若两人忘记事先约定,也没有关系。法律规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为“按份共有”或者“共同共有”,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有;按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
 
也就是说,张大锤和王建国可以如出资额确定二人产权比例。如果俩人真的糊涂到理不清谁出了多少钱,那么,就平分产权吧。
 
产权份额应该按照首付比例分配
 
出资额?这个出资额是首付呢,还是首付加后续的还贷总额呢?
 
就此咨询了房产律师。得到的答案是,一般应按照首付比例确定产权份额。
 
因为俩人确定以张大锤的名义向银行贷款。张大锤的贷款行为应视为经营合伙事务行为,所贷资金应作为合伙财产,贷款买房属于投资合伙事务。到这里,购房所需资金已通过首付和银行贷款款出资到位,而月供则属于合伙债务承担,不是出资或者投资范畴。因此,应按照按出资比例确认房屋产权份额,而非各方首付和月供总额。
 
房屋贷款怎么还
 
既然申请贷款人只有张大锤,那么有还贷义务的是不是只有张大锤呢?华律网告诉你,虽然银行只会对张大锤追究还贷义务,但王建国同样有连带偿还责任。即,张大锤有权要求王建国与自己按照产权比例承担房贷月供。
 
虽然贷款合同是张大锤与银行签订的,按照合同相对性原则,王建国并无偿还银行借款义务,银行仅能对王建国行使抵押权。但鉴于张大锤与王建国为合伙协议关系,依照民法通则及相关司法解释规定,合伙经营期间的债务,应由各合伙人负连带偿还责任。因此,由于张大锤所负债务是经营合伙事务产生的,王建国作为合伙人负有偿还义务,想抵赖可是万万不行的。张大锤对银行承担还款义务后,可向王建国追偿。
 
多人投资怎么办?
 
道理跟两人投资一样,区别在于,共同共有的房屋,共有人要对共有房产进行处分时,如转让、赠与、设定抵押等,必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意。否则,部分共有人擅自处分的共有房产,一般情况下都认定为无效。但是多数人在处分共有财产时,不得损害少数人的利益,否则,受害的共有人可通过司法途径解决。
 
张大锤和王建国都要注意
 
留下一些能够证明两人是房屋共同所有人的资料,有备无患。
 
如:能证明两人为合伙买房关系的证人,售楼人员、银行办理抵押贷款的工作人员或两人共同的知情好友;两人协商买房时的录音;首付及月供支付凭证等。
 
有了这些充足的准备,张大锤和王建国就可以合伙买房啦。
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