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房东不履行合同怎么办

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在线律师咨询建议您,在合同执行过程中,发现自己占了不合理的便宜,最好的办法就是自己主动提出修改合同,合同不是固化不合理利益的工具,而是对双方合理利益安排的反应。合同如何拟定最有效?不同合同需要有哪些内容?合同纠纷怎么解决?如何走法律程序?小编觉得还是请专业律师为您解决最佳。

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房东不履行合同怎么办?由于房价的过快上涨以及政策的大幅变化,导致好多买房卖房者进入观望状态,已经签订了合同的部分卖主也由于利益的驱使不惜违反约定撕毁合同。房东不卖了,买方能否要求继续履行合同,给自己办理过户等手续?
 
继续履行合同的前提是合同能够继续履行,须具备以下条件:
 
(一)法律上不存在障碍
 
完全所有权。卖方应当是标的房屋的完全所有权人,即卖方不存在无权处分的情形。如部分案件中卖方尚未取得标的房屋的所有权登记,但是享有“期权”,此种情形下也构成无权处分,法院无法支持继续履行。
 
不存在他项权利。大部分标的房屋往往都设有抵押,根据《物权法》的规定,抵押期间,抵押人(卖方)要出售抵押物(标的房屋)的,需要经得抵押权人的同意,因此存在抵押的情形下,法院难以支持继续履行,除非买方能够涤除标的房屋上的抵押权。
 
不涉及善意第三人利益。法院裁判的过程,其实质也是衡平各方权益的过程,二手房买卖合同于买卖双方而言是两者之间的内部关系,该合同外的第三人无从知晓。因此法律在此情形下更注重保护不知情的善意第三人。如果标的房屋上存在善意第三人的利益,此时法院将不支持继续履行。
 
(二)对价支付的可能性
 
二手房买卖合同中,买方要获取标的房屋的所有权,必须支付相当的对价,买家就标的房屋对价支付的可能性将成为法院是否支持继续履行的关键因素。
 
一般的,法院在审理时,会要求买方的付款义务提前履行,在买方具备支付房款的能力的情况下,才会支持买方继续履行的主张。一般的涉及银行贷款的,按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款,将涉及贷款银行,民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷,法院一般都不会判决继续履行,除非能够全款且一次性付清。
 
(三)后续执行的可能性
 
判决继续履行的情况下,卖方基本都不愿意配合履行判决内容,因此必然涉及判决执行的问题,如果判决内容是无法执行或执行成本过高,法院将认为继续履行是不恰当的而不予以支持。如标的房屋是卖方唯一一套住房的,法院可能会认为此种情况下不满足继续履行的条件。
 
(四)买方未放弃要求继续履行的权利
 
法律不保护在权利上睡大觉的“懒人”,因此在出现违约的情形下,守约方应当及时向违约方提出要求继续履行的主张。
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