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商铺租赁合规为先因故解约可索赔偿

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商铺租赁合规为先因故解约可索赔偿
 
商铺租赁在生活中的常见的经济行为,租赁者通过租赁协议获取商铺的经营权,从而从事一定的商业活动,而商铺租赁协议则成为重要的关系协定,商铺租赁作为经营用房租赁市场中的重要组成内容,对活跃市场经济、促进经济发展有着积极作用。而商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型,在适用房屋租赁合同一般规则的同时,因其商业特性容易产生一些特殊纠纷情形,比如商铺承租人的装修损失是否应赔偿、承租房屋遇到拆迁该如何补偿、商铺转租会有哪些法律问题,等等。下面通过案例来解析商铺租赁过程中常见的纠纷问题。
 
2018年10月,王雨(化名)与赵宁(化名)签订《商铺租赁合同》,约定王雨承租赵宁位于房山区某小区的底商,租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9万元,以后每年租金涨5000元。合同签订后,赵宁将商铺交付给王雨,王雨将租金交至了2019年10月31日。
 
王雨对商铺进行了装修,随后开始餐饮营业。2019年4月1日,北京市房山区食品药品监督管理局对无证经营行为进行查处,要求王雨于4月5日前自行停止经营活动。
 
王雨找到赵宁,要求其尽快协助办理证照,但始终没有下文。为此,王雨向法院起诉称,在租赁合同签订之初,赵宁就承诺可以帮助他办理营业执照,所以他才租下商铺并投入60余万元进行了装修,但营业执照至今仍未办理成功。因无法经营,王雨损失惨重,诉至法院要求解除合同、退还剩余租金5.2万余元并要求赵宁赔偿其装修损失40万元。
 
对此,赵宁表示同意退还未使用期间的租金,但不同意赔偿装修损失。赵宁称,王雨对店铺的装修应在取得营业执照后进行,他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修,由此产生的装修损失应该自行承担。此外,赵宁指出,王雨自签订合同后始终以试营业的方式经营店铺,未按照要求提供办理营业执照所需的材料,未能办理营业执照与他无关。
 
在审理过程中,经评估,涉诉底商装修的现价值为38.2万余元。
 
法院审理后认为,装修是对租赁物的改善或者增设他物,通常而言,装修行为会使租赁物增值。合同解除后,承租人需要将商铺返还给出租人,如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的,那么出租人就获得了额外利益,而该部分利益应为承租人所有,所以出租人应将装修的可利用价值返还给出租人,即通过折价赔偿的方式弥补承租人的损失。本案中,王雨无法以诉争商铺作为经营场所办理营业执照,被政府责令停业,租赁合同目的无法实现。赵宁知晓商铺无法办理营业执照,但在签订合同时未履行如实告知义务。同时,王雨也有义务对商铺进行全面考察,并在取得营业执照之后再投入资金装修。所以,双方对租赁合同无法正常履行都存在过错,但王雨的过错更大。根据公平原则,法院酌定由赵宁向王雨赔偿装饰装修损失共计27万元。
 
法官庭后表示,承租人的装修损失获偿也需要具体问题具体分析。首先,需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意,如果未经得出租人同意,那么这种装修行为应认定为恶意装修,是一种侵权行为;如果出租人同意利用,可以给予适当补偿,否则,出租人有权要求承租人恢复原状。出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的,即使合同中未约定装修事项,但按照交易习惯和客观实际,就应当允许承租人进行装修,否则无法实现合同目的,应认定为善意装修。对于善意装修,因当事人违约导致合同解除的,应考虑双方的过错程度,根据双方的过错承担相应的责任,本案即属于这种情形。
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