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商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理

来源:(商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理http://s.yingle.com/ht/915750.html)

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在商品房买卖合同纠纷中,最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该解释对商品房买卖合同纠纷中的违约金做了如下规定:
 
(1)主张违约金的前提条件
 
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照司法解释确定计算标准。
 
(2)购房者逾期付款的违约责任
 
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
 
(3)开发商逾期交房的违约责任
 
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
 
(4)开发商逾期办理房屋产权证的违约责任
 
由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
 
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
 
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
 
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
 
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
 
上述司法解释的规定,明确说明了在没有约定违约金或者实际损失难以确定的前提下,可以要求违约方支付已付购房款的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。
 
值得注意的是该司法解释明确规定,司法解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(即上文中统称的出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。也就是说,在二手房买卖合同纠纷中,该条款是不能适用的。
 
此外,司法解释明确了损失的计算标准,那么,权利人是否可以要求开发商支付损失的130%进行计算?换言之,损失的1.3倍作为请求依据是否会得到法律支持?再明确一些就是合同法司法解释(二)是否可以与商品房买卖合同的司法解释同时适用?笔者认为,合同法司法解释(二)属于普通的司法解释,商品房买卖司法解释属于特别司法解释,根据特别优于一般的原则,两者不能同时适用。
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