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合同无效企业如何担责

来源:(合同无效企业如何担责http://s.yingle.com/ld/694190.html)

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签订合同是一项很常见的民事行为,合同双方是基于平等自愿原则签订的,合同一旦成立双方就要遵守合同的条款履行合同,但现实生活中由于种种原因造成合同无效,那么合同无效企业如何担责?下面由赢了网小编为读者进行解答。



【基本案情】

2010年12月22日,**房产经纪公司向**烟草集团交纳2万元保证金,**烟草集团给**房地产经纪有限公司出具一份收据。同月28日,**房产经纪公司为乙方,**烟草集团为甲方,双方签订一份租赁合同。合同约定,**房产经纪公司承租**烟草集团位于济南市**路80号10亩的场地,用于自建库房;合同租赁期限暂定为3年,合同每年签订一次,本合同租赁期限为一年,即从2011年1月1日起至2011年12月31日止;年租金总额12万元,本合同采用先付租金后用房方式,每半年支付一次。双方还对场地使用要求,各自的权利、义务等予以约定。合同签订后,同月30日,**房产经济公司向**烟草集团交纳6万元租金,**烟草集团给**房产经济公司出具一份收据,收款事由注明:预收租赁费。2011年7月1日,**房产经济公司又交纳6万元租金,**烟草集团出具一份收据,收款事由注明:租赁费。

**房产经济公司与**烟草集团签订租赁合同后,开始在租赁场地内建设库房,**烟草集团对此明知。**房产经济公司建设库房,未办理相关报建手续,该项工程于2011年5月底建完,同时还硬化部分路面。庭审中,**房产经济公司认可在建设过程中,历城区执法局曾向该公司下达停建通知书,但当时已经盖完5000平方米。关于建设库房未办理报建手续,**房产经济公司主张应由土地使用者报建,**烟草集团提出异议,辩称租赁合同第七条第2项约定应由**房产经济公司方办理,**烟草集团只是协助义务。**房产经济公司建设库房后,于同年10月份左右投入使用,用于对外出租,作物流仓储。同月,**烟草集团给**房产经济公司发函提出终止房屋租赁合同。内容为,鉴于济南市政府已确定收储**路80号土地的事实,与贵方于2011年1月1日签订的房屋租赁合同无法继续履行,根据合同第十四条、第十五条及相关条款的约定,由政府规划及土地收储等不可抗力导致合同不能履行的,双方均不负任何责任。现请贵方在2011年10月31日之前迁出所租赁的土地,如在规定的搬迁期限内贵方未迁出所租赁土地,一切责任后果由贵方承担。后双方就库房建设损失协商未果,遂形成诉讼。

2011年8月23日,济南市土地储备交易中心与**烟草集团及山东**工业有限责任公司签订国有土地使用权收回(购)合同,济南市土地储备交易中心收回(购)的土地中包括涉案土地。同月30日,济南市土地储备交易中心下发《关于清理**路80号土地租赁房的通知》,要求山东**工业有限责任公司济南卷烟厂、**烟草集团有限公司于2011年10月31日前将该宗土地使用权及地上建筑物移交。除涉案土地外,**烟草集团已将**路80号的土地及地上物移交给相关部门,地上物已拆除。诉讼期间, 2013年7月,**路80号涉案土地上的建筑物已拆除。

关于涉案库房及硬化路面的价值,**房产经济公司申请鉴定,法院委托山东**工程造价咨询有限公司进行鉴定,鉴定结论为:根据提供的现有资料鉴定,济南市**路80号场地申请人自建库房、路面、实物等项目的工程,人工费、材料费、机械费合计1809039.94元。经质证,**房产经济公司提出异议,不同意工程造价按直接费计算。**烟草集团认为该工程无规划手续,属于违章建筑,应按直接费作为鉴定结论。**房产经济公司为本次鉴定支付鉴定费3万元。

本案在审理过程中,根据案情需要,由**房产经济公司申请对涉案库房拆除后的残值进行鉴定。经法院委托,济南天德汇资产评估有限公司出具济天德法鉴字(2013)第101号鉴定报告。鉴定结论为:该库房拆除后可回收毛收入为331204.80元,拆除清理费用为92998.53元。因此,该库房拆除后的残值为238206.27元。经质证该鉴定报告,**房产经济公司提出异议,认为评估价格过高。**烟草集团无异议,认可该鉴定报告。**房产经济公司为本次鉴定,支付鉴定费3000元。

【案件焦点】

当事人双方对合同无效均有过错的情况下,给一方造成经济损失数额的确定,及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

【法院裁判要旨】

济南市历城区人民法院经审理认为:**房产经纪公司与**烟草集团签订的租赁合同虽然是双方的真实意思表示,但**烟草集团出租的土地性质是国有划拨性质,**烟草集团对外出租该土地未办理相关的审批手续,且涉案土地已由济南市土地储备中心收储,已无法再行办理审批手续,**烟草集团未经批准擅自出租转让,其实质上改变了土地用途,违反了《土地管理法》强制性规定,损害了国家和社会公共利益,因此,**房产经纪公司与**烟草集团签订的租赁合同无效。《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。**房产经济公司承租**烟草集团的国有划拨土地用于建设库房,由于合同无效且涉案土地被政府收储,导致**房产经济公司自建的库房需拆除,给**房产经济公司造成经济损失。因此,本案争议的焦点为形成合同无效,给**房产经济公司造成经济损失数额的确定,及双方对此经济损失各自承担的责任比例。

对于**房产经济公司经济损失数额的确定,**房产经济公司自建库房未有建房审批手续,且**房产经济公司亦未提供施工合同等建房的相关资料,工程价款应以工程直接费为据,以鉴定部门出具的补充鉴定说明书确定的数额即1809039.94元为准。由于**房产经济公司建设的库房建成投入使用不足一年,且是钢架结构,拆除后有一定的残值,对于残值的数额本院已委托鉴定部门出具鉴定结论,**房产经济公司对鉴定结论提出异议,对此鉴定部门已予答复,该鉴定报告依据充分、程序规范,对该鉴定结论本院予以采信。**房产经济公司的损失数额为工程直接费扣减残值。库房现已由**房产经济公司自行拆除,残值归其所有。

对**房产经济公司的上述损失产生分析原因如下:一是**烟草集团作为土地的使用权人,明知该土地系国有划拨用地,在未办理审批手续的情况下与**房产经济公司签订租赁合同,形成合同无效,对无效合同的产生应负主要责任。二是**房产经济公司与**烟草集团签订租赁合同的目的为“承租租赁场地做自建库房使用”,合同已明确约定,双方签订合同的时间为2010年12月28日,**路80号土地于2009年即被确定为拆迁冻结范围,虽然当时市政府未与**烟草集团签订土地收储合同,但根据**房产经济公司提供的鲁烟工济办(2010)1号文件,**烟草集团**烟草集团于2009年9月17日已收到济南市土地储备交易中心发来的“关于加快办理济南卷烟厂土地收储工作的函”,且对于土地的收储**烟草集团方于2010年2月2日以文件的形式向市政府请示相关事宜时有所涉及。由此可见,**烟草集团对**路80号土地的收储问题是明知的,而且已经为土地收储做相关工作,在此情况下,仍与**房产经济公司签订合同且放任**房产经济公司建设库房的行为,形成损失的产生与扩大,**烟草集团负一定的过错责任。三是**房产经济公司方作为承租方,与**烟草集团签订合同时亦有审查义务,虽然**房产经济公司主张签订合同时,**烟草集团提供一份出让性质的土地证作为合同的附件,其已履行相应的审查义务,但**房产经济公司未提供有效证据证实该主张,因此对**房产经济公司的该项主张本院不予采信,对于无效合同的形成,**房产经济公司应负次要责任。四是双方签订的租赁合同无效,并不必然导致**房产经济公司经济损失的产生。**房产经济公司在承租的土地上建设库房,应按规定办理建房审批手续,双方签订的租赁合同第七条第2项对此亦明确约定,由**房产经济公司负责办理建房审批手续,但**房产经济公司在未办理建房审批手续的情况下擅自施工,且在历城执法局给其下达停建通知书的情况下仍继续施工,对其损失的产生与扩大应负主要责任。再者,双方在合同中约定合同期限暂定3年,一年一签,明确约定本合同租赁期限为一年,至**房产经济公司起诉之日,双方的租赁期限已经届满,**房产经济公司建设5000余平方米的库房应根据承租期限充分考虑其投资成本。

综合以上分析,本院认为,对该经济损失的产生,原、**烟草集团各负50%的责任为宜。**烟草集团作为国有控股企业,在经营过程中,与**房产经济公司签订场地租赁合同,形成合同无效,对**房产经济公司的损失负部分赔偿责任,给国有企业造成损失,本院将另行向国资部门提出司法建议,建议对此予以查处。同时,**烟草集团不按法律规定使用国有划拨用地,对此本院将向土管部门提出司法建议,建议对违规用地予以查处。

济南市历城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定,判决如下:

一、**房产经济公司济南**房地产经纪有限公司与**烟草集团**烟草集团有限公司于2010年12月28日签订的租赁合同无效。

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