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买家付了款但没有购房资格,卖家能不能解除合同

 

来源:(买家付了款但没有购房资格,卖家能不能解除合同http://s.yingle.com/qdb/913638.html)

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法律七点半,我是主播晚风。房子是重要的不动产,而各地基本上都有限购政策。今天我们来讨论一下:如果买家已经付款,但却没有购房资格,卖家解除合同算不算违约?

买家付了款但没有购房资格,卖家能不能解除合同

请听一个发生在北京的真实案例。
王先生名下有一套房子出售。2013年1月,经由中介介绍,王先生和购房者张先生达成一致,将这套房屋连同家具、家电、装饰装修及配套设施设备,以366万元的价格卖给张先生。
双方签订了房屋买卖合同和补充协议,主要内容是:张先生于2013年1月18日支付定金15万元,视为房屋首付款的一部分,并于3月15日前支付首付款156万元,剩余房款于3月20日前付清;王先生则应该在3月19日前还清贷款,解除房子的抵押登记,如果王先生拒绝把房子卖给张先生,或是擅自提高价格,就算王先生违约;双方应该在王先生解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内去办理过户手续;如果张先生提供的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理过户,那么就算张先生违约。违约的一方要向另一方支付合同价款的20%作为违约金。

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根据约定,双方还应当在3月15日前去办理公证。后来,张先生支付了定金和部分首付款,王先生也解除了房产抵押登记,双方及中介在3月14日到了公证机关,准备办理公证。这时,王先生问张先生哪一天可以过户,张先生说暂时还不确定,自己名下有套房子还没卖掉,没有购房资格,等卖掉了就办理过户。于是王先生不干了,提出不同意向张先生出售房屋。张先生认为王先生不按合同约定行事,属于违约,就告到法院,请求法院判决解除合同,王先生退还定金并支付违约金。

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而王先生则认为,张先生不具备购房资格,导致双方的合同无法继续履行,自己不需要退还定金,更不需要向他支付违约金。

站在张先生的立场上,钱都已经付了,卖家拒绝出售房屋真不厚道,虽然此时没有购房资格,但签合同的时候,双方并没有谈到购房资格的问题,况且自己的房子一卖出去就有购房资格了;而王先生的顾虑也有他的道理,按照约定,这套房子的抵押登记解除后,5个工作日内就应该办理过户,张先生忽然说不能过户,谁能不火大?

其实问题的关键正是在于“5个工作日”这个期限。根据实际经验,二手房交易从最初接洽到最终过户需要的时间并不短,在5个工作日内,张先生是不太可能将名下的房子过户出去,从而取得购房资格的。而在限购政策下,即便张先生如约付清了房款,只要房子还没过户,王先生的购房资格也会受到影响。

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法院审理时认为:北京市关于房屋限购的政策出台后,房屋买卖中标的房屋不能如约及时过户给买方,可能影响卖方的购房资格,将对卖方利益产生重大影响。在本案中,张先生作为房屋买卖合同的买受人,应对其自身是否具备履行合同的能力与资格,尽到必要的审查与注意义务。2013年3月14日张先生仍不具备购房资格,而双方协议的约定房屋过户的日期已经十分临近,可以预期双方将无法按照约定的期限办理产权过户手续。因此,王先生在2013年3月14日获知张先生无购房资格后,解除双方之间的房屋买卖合同,有事实及法律依据。最终判决确认双方的房屋买卖合同解除,驳回张先生的其他诉讼请求。

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听完这个案例,我们应当吸取教训,在买房时先确认自己的购房资格没问题,否则可能房子没买到,还白白浪费了时间和金钱;卖家也应当注意先确定买家具有购房资格再签合同,避免浪费无谓的时间。

本期《法律七点半》就聊到这,如果想了解更多法律知识,免费咨询法律问题,请关注微信公众号“法律七点半,我们下期再见。
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