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租客不能随便赶——“买卖不破租赁”有大用

 

来源:(租客不能随便赶——“买卖不破租赁”有大用http://s.yingle.com/qdb/913815.html)

发布时间:2018-08-06 14:20遇到纠纷怎么办?来赢了网免费问问律师
现实生活中,租房者最担心的就是房东临时变卦,尤其是在租期内房东如果把房子卖了出去,面对新房东的腾房要求,很多人往往心里没底。
 
可是你们知道吗,租客继续居住的权利其实是受到法律保护的,也就是我们常说的买卖不破租赁。今天,左岸就给大家讲讲“买卖不破租赁”相关的法律知识,帮助各位租房者更好得维护自身的合法权益。

租客不能随便赶——“买卖不破租赁”有大用

本期案例
2014年9月,租客陆先生与房东张先生订立了租期为34个月的租赁合同。
2015年4月底,房东张先生告知陆先生其欲出售房屋,希望解除合同,并愿意支付相应赔偿款项。陆先生并未同意,并告知张先生其享有优先购买权
 
2015年9月2日,房东张先生与购房者白先生办理了不动产移转登记的手续,把涉案房屋过户给了新房东白先生。随后,原房东张先生把陆先生告上法庭,要求陆先生从房屋内搬走,并向其支付至实际返还房屋之日止的房屋租金。

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法院认为,原房东张先生不能单方解除租赁合同,而且由于新房东白先生于2015年9月2日取得涉案房屋的产权,张先生起诉时涉案房屋产权已经转移


按照买卖不破租赁的法律原则,张先生于2015年9月22日起诉时,张先生在租赁合同中出租人的权利义务已经于房屋产权转让至新房东白先生之日起由新房东白先生所继受。

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最终,法院认为,由于租赁合同并未被解除,并且张先生已经不是租赁合同的出租人,原房东张先生不能请求租客陆先生返还房屋。因为房屋产权已于2015年9月2日转移给了新房东白先生,所以原房东张先生只能请求截至201592日止陆先生未支付的租金,之后收取租金的权利应为新房东白先生所有


也就是说,当租期未届满时,原房东若将房屋转让给其他人,则原房东在租赁合同中的出租人地位自动被新房东代换,新房东应遵守租赁合同的相关约定,享有相关权利并承担相应义务直至租赁合同约定的租期届满
这个就是买卖不破租赁原则。
 
那么,在任何情况下,“买卖不破租赁”都得以适用么?答案是否定的。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同,则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后,租客面对新房东的腾房要求时,不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押,则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押,则租客的损失便由自己承担。同样的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受买卖不破租赁原则的保护

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如果租客预先支付了租金,新房东又要求支付相应租金时,租客是否可以拒绝呢?根据上述“买卖不破租赁”原则的阐释来看,所谓“买卖不破租赁”指的是新房东根据法律规定,自动承继原房东的出租人地位,因此对于出租人所应承担的义务,也应当一并承继。所以,租客预缴租金后,原房东将房屋出卖的,新房东无权请求租客支付已经预缴部分的租金。此时新房东所遭受的损失,应区别具体情况,向原房东请求返还或赔偿。
同样的,新房东也不能向租客要求重新支付押金。租客因为已经向当时作为房屋所有权人的原房东交付了若干押金,就不再负有支付押金的义务,继受出租人地位的新房东自然也不能再向租客主张押金交付。
 
那么在租期届满后,租客应当向原房东还是新房东请求返还押金呢?根据“买卖不破租赁”原则,新房东负有向租客返还押金的义务,至于原房东是否向新房东交付了押金,属于其他法律关系的范畴,对新房东向房客返还押金义务并不产生影响。
 

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