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投资住房还是商铺专家给你分析

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对于首套置业已一步到位——居住舒适度及学位已全面兼顾,且手头有余钱100万元的“金主”来说,他们的投资选择的确多箩箩。既可以首付100万元,贷款50%买一个总价200万元的商用物业,或者贷款40%买一个167万元的住宅。当然不喜欢做房奴的,也可以一次性付款买一个住宅单位或铺位。为此,本期笋盘擂台专门为这些担心大量现金贬值的“刚需族”提供投资建议,无论是买住宅还是买商铺,必须注意由此伴生而来的管理费和下次转让的税费问题等。做投资不比自用,自用买家买来房屋至少自己可以住,若投资商铺或住宅不得当,分分钟眼见心烦。因此,本期笋盘擂台附带的投资贴士堪称史上最多,希望志在入市的人士考虑清楚,再做决定。

  买铺:新丁成交300万以内最集中据介绍,广州商业地产成交中以商铺成交显得尤为活跃,目前交投比较畅旺的主要集中在500万元以内的商铺,放盘量保持平稳,以金额较大的商铺货源较为充足。写字楼成交则显得较为平静,放盘量与之前基本保持一致。

  以刚性需求买家入市支撑住宅市场,但对商业市场影响并不明显,住宅市场内的投资客目前还是保持观望态度居多,而投资商业地产的客户则以投资为目的,之前楼市新政,令住宅市场部分投资客转向商业地产投资,而该部分投资者多集中在100万-300万元左右的成交中,而在商业地产的成交情况来看,300万元以内的成交只是占有一部分,实际上,在广州要投资商铺,入市门槛都会在300万元以上,一些好一些的社区铺也需要400万元左右,商铺价格集中在300万-600万元左右的货源最为充足。

  目前投资商铺的客户比较青睐的区域包括有一些热门的专业市场,如清平药材市场、华林玉器广场等,另外,社区铺也是备受投资者关注的区域,如华景新城一带的一线路面铺等,而随着一些新兴商业区的发展,如东圃、南洲一带的商铺也逐渐受到市场热捧,由于这些区域的商业还在发展阶段,目前还能找到不少发展潜力较大的笋盘。

  【推荐阅读】非住宅存量房首次增收个人所得税3%买写字楼:老城区回报率5厘以上越秀区的淘金商务圈是老城区高端写字楼集中区域,如需投资写字楼物业,工商铺营业经理刘伟伦建议选择该路段的写字楼。他介绍,宜安广场写字楼售价1.5万-1.6万元/m2,世界贸易中心约1.8万元/m2,好世界广场售价1.5万-1.7万元/m2,广东国际大厦A副楼售价1.3万-1.4万元/m2,东山广场约1.9万-2万元/m2,上述写字楼租价约在70-100元/m2/月,出租回报率基本上可以达到5厘,其中宜安广场及世贸中心的成交较活跃。以宜安广场113平方米单位为例,连税费约180万元,可租90元/m2/月,回报率有5厘多。

  刘伟伦表示,荔湾区的传统商务楼多是国营单位的写字楼,少有出售,而中高端商务圈则集中在中山六至中山八路段,如美国银行中心、中山八的富力商务中心、西门口广场等,但西门口广场写字楼只租不售,富力商务中心写字楼为1.3万-1.4万元/m2;而美国银行中心写字楼售价为1.4万元/m2,以70平方米的写字楼单位为例,总价仅98万元,月租金约70元/m2,可获高达5厘的回报率。

  至于天河区的写字楼,刘伟伦透露,天河区商务圈集中在天河北及珠江新城CBD中,若投资写字楼,建议关注珠江新城邻近的黄埔大道写字楼。他认为,天河北商务圈氛围已经非常成熟,写字楼的售价亦达到相当高水平,而珠江新城的商务圈氛围则有待成熟,极具发展潜力,不过除了靠路边楼龄稍长的写字楼有小业主出售外,珠江新城中心的写字楼基本都是发展商或大业主持有,只租不售。

  住宅PK商用物业:

  看业主风险承受能力而定研究部高级主任肖文晓表示,投资住宅还是投资写字楼、商铺,除要考虑总价门槛外,需注意以下几点区别:第一,使用年限不同。住宅用地最高使用年限为70年,写字楼作为综合用地最高使用年限为50年,商铺作为商业用地其土地使用权最高使用年限为40年,由于使用年限不同,回报周期也不一样。因此,以出租回报率而言,通常是商铺最高、写字楼次之,住宅最后。第二,贷款政策不同。新政实施后住宅贷款按差别化信贷政策执行,若是首次购买普通住宅,最低可两成首付,利率下浮30%.而商铺和写字楼通常要求首付五成以上,并且利率要上浮10%.第三,持有和转让成本不同。住宅管理费较便宜,而写字楼和商铺的管理费较贵,因此后者空置成本更高。转让时,住宅交易税费比商铺和写字楼便宜。

  肖文晓认为,投资住宅的风险比投资商铺和写字楼要低,适合“稳健型”投资者。不过,假如投资商铺和写字楼取得成功,其回报将相当诱人,适合具有一定专业投资素养、抗风险能力高的“进取型”投资者。以投资新建商铺为例,通常新铺价格较便宜,但成熟周期较慢,这就非常考验投资者的眼光,须综合考虑商铺所在地的规划利好、商业氛围、周边的消费层次与习惯、人流量,以及商铺位置、商业网点布局及结构、配套设施等,一旦投资成功,往往可得到几倍甚至十几倍的收益。

  买住宅:回报率低 保值性能高高级营业经理李华团表示,康王路近上下九传统商业街,又有玉器专业市场,商业氛围最浓烈,租赁及自住需求旺盛。他表示,由于康王路南北向有多个万科楼盘,带动了路段的二手物业升值。老城区的大型住宅小区可优先考虑,如世纪广场、新光城市广场,前者目前售价为2.2万元/m2,后者售价2.5万元/m2.对于“死守”老城区的投资者来说,入手160多万元的住宅亦可考虑淘金板块的物业,由于周边写字楼林立,公交地铁交通方便,加上小资情调生活氛围,附近工作的白领均喜爱在周边居住。

  不过住宅价格就不逊于写字楼,高级营业经理张林升表示,淘金板块均价约在1.5万元/m2左右,普通的住宅价格在1.3万-1.5万元/m2,楼龄新净的达2万元/m2,如淘金华庭、淘金家园等。租价方面,普通一房为1500-1800元/月,电梯楼可租2000元/月,两房租价在2700-2800元/月。
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