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侵犯优先购买权 房屋买卖合同无效

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侵犯优先购买权 房屋买卖合同无效 侵犯优先购买权 房屋买卖合同无效
原告:黄某凤,个体户。
  被告:平马供销合作社。
  法定代表人:韦日远,主任。
  第三人:黄某光,个体医生。
  案情
  原告原是被告的职工,于2001年8月31日解除劳动合同。2004年7月1日,原告与被告签订《平马供销社租赁
(门店柜组)合同书》,约定由原告租赁被告百货门市部一、二柜组,每月租金750元,租赁期限至2005年6月30日止;后双方约定租赁期限延长至2005年12月31日止。2005年8月31日,被告与本案的第三人在原告不知情的情况下协商,约定由被告将其百货门市部中的一、二柜组即原告承租的房屋出卖给第三人,但双方没有签订房屋买卖合同。第三人分别于2005年8月31日、2005年9月1日将全部房屋买卖价款18万元交付给被告;2005年9月6日,第三人为购买上述房屋还向财政部门交纳了房屋买卖契税4800元。被告收取房屋价款后已向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续,土地部门没有办理。至今,被告与第三人也没有办理房屋产权登记变更手续。原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后,遂于2005年12月21日向横县人民法院起诉,请求法院认定被告与第三人对被告所有的百货一、二柜组的房屋买卖合同无效,并确认原告对被告所有的百货一、二柜组的房屋在同等的条件下享有优先购买权。
  审判
  法院审理认为:原告租赁被告百货门市部一、二柜组的房屋,双方之间存在合法的房屋租赁合同关系。房屋买卖合同是要式合同,也就是说买卖房屋的当事人必须签订书面转让合同。被告与第三人协商,由被告将原告承租被告的房屋以18万元的价格出卖给第三人,但各方当事人至今没有提供有被告与第三人签字
(或盖章)的房屋买卖的书面合同,因而被告与第三人之间是否存在房屋买卖合同关系,成为本案的争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”本案中,第三人既交付了购房款,又交纳了房屋买卖契税,被告收取购房款后还向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续,可见第三人已经履行了主要义务,被告并接受,应认定被告与第三人之间的房屋买卖合同成立。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告将原告承租的房屋出卖给第三人,但其没有履行通知原告的义务,被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权,因而,被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。原告起诉请求法院确认被告与第三人对原告承租的百货一、二柜组的房屋买卖合同无效,合法有理,应予支持;如被告再转让该房屋的,原告在承租期内享有以同等条件优先购买的权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百三十条的规定,遂判决:一、被告广西横县平马供销合作社与第三人就广西横县平马供销合作社百货一、二柜组形成的房屋买卖合同无效;
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