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以房抵付货款的法律风险及防范措施

来源:(以房抵付货款的法律风险及防范措施http://s.yingle.com/ss/914421.html)

起诉打官司,即诉讼,在法律上,也就是指一个案件的发展过程,又特指法院主持下按照法定程序审理案件的过程。法律纠纷如何解决,通常双方协商无法达成一致,便只好通过诉讼解决,作为非专业人士,对打官司的每个阶段甚至整个过程的诉讼知识都一无所知,赢了网建议还是请专业律师为您把握流程。

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一、有关以房抵债的概念及性质。
 
以房抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房产折价归债权人所有,用以清偿债务的行为。依合同法的有关规定,以房抵债协议或行为只要是各方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害国家利益、社会公共利益,即为合法有效,受到法律保护。
 
二、法院对此类案件的裁判观点。
 
1、当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成;对存在重大误解或显失公平的,应当予以释明;对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不能制作调解书;对当事人行为构成虚假诉讼的,严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理;涉嫌犯罪的,移送刑事侦查机关处理。摘自《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月30日)
 
律师解答:我方因对方不予支付货款将买方诉至法院,双方在诉讼的过程中达成以房抵债的调解协议,最好要求法院制作调解书,以便在执行的过程中可以申请强制执行,法院会审查以房抵债协议是否在双方自愿协商的前提下达成的,并且没有违反中华人民共和国合同法规定的合同无效及可撤销的情形。
 
2、当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持。摘自《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月30日)
 
律师解答:在债务清偿期届满后达成的以房抵债协议办理过户登记后,债权人的以物抵债的权利方能得到全方位的保护,原债务因房屋的抵顶归于消灭。
 
3、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债,前述最高人民法院民一庭意见认为,该约定实为债务的清偿,且系以他物替代清偿,因代物清偿行为为实践性法律行为,在未办理物权转移手续前,清偿行为尚不成立,故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的,人民法院应不予支持。(摘自《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷II》第701页)
 
律师解答:双方达成以房抵债协议后应当及时的办理产权过户登记,这样才能实现以房抵债的法律后果,若没有办理产权过户登记,对方迟迟不给予办理产权过户手续,我方起诉至法院只能要求其偿还原债务,在诉讼的过程中双方可以达成以房抵债的协议,并且要求法院制作民事调解书,以便以后对方不予履行我方申请强制执行。
 
三、以房抵债存在的法律风险及
 
防范措施
 
1、双方对抵顶房产约定不明确存在的风险。
 
双方应签订以房抵债协议,将房屋基本信息,比如房屋的面积、地理位置、价格、房屋交付的期限、办理过户登记的期限等进行详细约定,将抵货款的具体数额应明确,明确变更登记产生的契税费用应由谁承担,并且应约定违约责任或赔偿损失的计算方法等,加大债务人违约的成本,督促其履行义务。
 
2、抵顶房产没有产权或产权不明确存在的风险。
 
抵顶的房产应当选择开发商五证齐全的房产,若抵顶的是商品房应当另行签订《商品房买卖合同》并及时的办理备案登记,具备办理正式登记的条件应及时的办理过户登记手续。
 
没有产权的或者产权权属不明确的,存在争议的,如小产权房,应当尽量避免接受。
 
3、因抵顶房产的使用状态存在的风险。
 
债权人在选择以房抵债之前应当对该房屋进行了解,债务人是否对该房进行出租,若进行出租,双方应当将租金由谁来收取等问题在以房抵债协议中进行详细的约定。
 
4、双方对抵债房产的价格存在争议。
 
虽然房屋的价格在协议中作了约定,但是为了避免在以不合理价格接受房产将面临被对方的债权人行使撤销权的风险,双方最好通过有资质的评估机构对该房产进行合理的评估定价。
 
5、因抵顶房产的土地使用权方面存在的风险。
 
债权人在选择以房抵债之前应当对该房屋的土地使用权的性质进行了解,防止因土地使用权是划拨的形式将面临有权部门不予批准的风险及缴纳高额出让金的不利后果。
 
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