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2012年买的房子,私人买卖,经司发公证过的,手续齐全,现在
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2012年买的房子,私人买卖,经司发公证过的,手续齐全,现在得知又被令卖他人,卖主因病已逝,该怎么办?

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法律分析对于问题描述,可以作如下分析:1.本案属于典型的“一房二卖”案件,“一房二卖”是指出卖人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

(二)》第十五条规定,出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。3.根据该司法解释规定,一般情况下,两份房屋买卖合同均有效,未取得房屋所有权的一方可以向出卖人主张违约责任,违约责任是民事赔偿责任,本案并不涉及到刑事犯罪。4.因为您在咨询问题中说明这是私人买卖,因此,排除出售人是开发商的情形,本案不能适用《商品房买卖司法解释》。5.虽然在二手房交易领域关于“一房数卖”合同履行问题没有相关的法律和司法解释可以遵循,但通过与其它相关法律规定的比较,可以获得在该领域纠纷处理的思路。对于二手房“一房数卖”的审理思路,可以确定以下的履行顺序:

(一)已经房屋办理产权过户的;

(二)已经合法占有房屋的;

(三)合同成立在先的。6.如果房屋已经过户给您,您直接获得所有权;如果均未过户的,您请求出卖人的继承人先将房屋交付给您占有,您也可以先取得房屋;如果均未过户、占有的,如果您合同成立在先也可以获得房屋所有权。7.虽然您的房屋买卖合同经过公证,但很抱歉的告诉您,公证仅仅证明购房合同的合法有效,同样不具有公示的效力,因此在实现物权方面不具有优先性。纠纷解决方案一、您可以先和对方协商,达成书面调解协议。1.虽然出卖人已经病逝,但是出卖人有继承人,该合同属于财产合同,其继承人法定继受,需要继续履行合同义务。2.您向继承人积极了解情况,您这方是否有优先获得房屋所有权情形,如果有的,请求继承人交付房屋并协助过户。3.如果您不存在优先取得房屋所有权情形的,房屋归第二个买受人所有的,您向继承人主张违约赔偿责任,以其继承的遗产为限清偿您。4.为避免冲突,可以和继承人先行协商,协商还款金额和还款日期,记得达成书面协议,协商过程进行电话录音。二、您也可以通过寄送律师函的方式,威慑对方,取得主动权。1.债权的实现均受诉讼时效的限制,律师函首先可以中断诉讼时效,重新计算;并且,一般正式进入到诉讼程序,爱面子的被告可能在义务履行过程中采取消极态度,不利于您实现债权。2.律师函的书写内容主要包括:催告继承人在XX时限内协助过户,否则您将进一步采取维权措施,向法院起诉。三、协商不成的,您也可以向法院起诉,维护自己的合法权利。1.您可向合同履行地或者被告住所地法院起诉或者申请仲裁。2.向法院起诉需要提交以下材料:①起诉状:注意诉讼请求至少写明还款金额和逾期利息金额。②原告需提交自然人身份证复印件一份,并提供原件查验。③收集:房屋买卖合同、付款证明、交付证明、电话录音、证人证言、聊天记录的证据材料等。3.诉讼流程包括:您去立案庭立案,审判庭通知您出庭,进行法庭调查和法庭辩论,合议庭进行合议,法院宣告判决。4.债权人可根据法律规定,在向人民法院提出债务诉讼的同时递交一份财产保全申请,并提供有关债务人的财产情况,以便于人民法院采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其它方法。5.民事案件一审普通程序的审理期限为六个月,不服一审民事判决的,有权在判决书送达之日起十五日内向上一级法院提起上诉。
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