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什么是“买卖不破租赁”

来源:(什么是“买卖不破租赁”http://s.yingle.com/zw/914631.html)

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最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
 
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
 
《解释》第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
 
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
 
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
 
根据上述规定,“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
 
但是,“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制:
 
①当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;
 
②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;
 
③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。
 
【提示】
 
“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。
 
17.什么是承租人的优先购买权?
 
《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
 
《解释》第22条规定,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
 
根据上述规定,承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋,或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
 
【提示】
 
①在承租人享有优先购买权时,出租人负有在合理期限通知承租人的义务。
 
②“合理期限”没有明确规定。目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。
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