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哪些情形承租人不得主张优先购买权?

来源:(哪些情形承租人不得主张优先购买权?http://s.yingle.com/zw/914632.html)

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《解释》第23条规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
 
《解释》第24条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
 
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
 
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
 
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
 
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
 
根据上述规定,承租人在以下情形不得主张优先购买权。
 
(1)承租人怠于行使优先购买权,视为放弃优先购买权:
 
A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人,承租人未参加拍卖的;
 
B.出租人已经履行通知义务,承租人在15日内未明确表示购买的。
 
(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权:
 
A.房屋共有人行使优先购买权的;
 
B.出租人将房屋出卖给近亲属的。
 
(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的:即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
 
【提示】
 
承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的,承租人均不得请求优先购买权。
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